일본에서 방 구하기 - 내가 살 집은 어디?

일본으로 유학이나 워킹홀리데이, 그리고 취업을 하시는 분들이 생각보다 많습니다. 

그 와중에 오사카의 경우에는 거주 외국인 비율만 보면 도쿄보다 한국인 거주비율이 높은 편입니다.

하지만 비자를 받고 일본으로 넘어 온다고해도 방 찾는 게 마냥 쉽지는 않습니다. 외국인이 집 구하는 건 정말 어려운 일이거든요. 특히 일본은요.

2011년 일본에서 동일본대지진이 일어난 후, 많은 외국인들이 방 해약이고 뭐고 다 내팽겨쳐두고 귀국한 일이 있었습니다. 그 이후부터 일본 보증회사는 외국인 심사에 까다로워졌고 집주인들은 외국인에게 방을 잘 안 빌려주려고 외면하는 경향이 생겼습니다. 이러한 이유로 일본에서 방을 찾는 건 여간 까다로운 일이 아닙니다.

그래서 오늘은 일본의 부동산 시스템을 좀 알아볼까 합니다.

 

1. 일본 부동산 시스템

우리나라랑 다르게 일본은 부동산을 대기업이 체인으로 운영하는곳이 많습니다. 물론 개인이 하시는 분도 많고, 한국 분들 중에서도 일본에서 부동산 창업을 하셔서 생활하시는 분이 생각보다 많이 계십니다. 일본에서는 부동산 중개업자를 룸 어드바이저( ルームアドバイザ)라고 부릅니다. 우리는 이 룸 어드바이저를 처음 찾아가 방소개를 받고 마지막에는 계약이 완료된 후 열쇠를 받아 입주하게 됩니다. 이게 보통 우리가 알고 있는 방계약의 흐름이지만 한 번 자세하게 풀어 볼까 합니다.

 

step.1

인터넷을 이용해 방을 찾고 문의 연락을 보냅니다.

or

부동산을 방문에 상담을 받습니다.

★이 때 자신이 원하던 방이, 혹은 부동산에서 알려준 방이 외국인이 입주가능 한지 확인을 해야 합니다. 보통 인터넷을 통해 문의한 경우에는 외국인이 되는지 안 되는지 확인 후 알려주고, 방문상담의 경우에는 그 자리에서 바로바로 전화해서 물어봐줍니다.

step.2

문의 혹은 상담을 통해 소개받은 방을 방문하고 방이나 여러 조건을 체크합니다.

step.3

부동산을 통해 입주 신청서를 작성 합니다.

step.4

관리회사,　보증회사에 심사를 받습니다.

step.5-1

심사가 통과되면 열쇠를 받고 이사를 합니다.

step.5-2

심사에 통과하지 못한다면 step.1부터 다시 반복합니다.

 

이러한 시스템으로 방 계약을 진행하게 됩니다. 보통 우리나라에서는 step.4이 없습니다. 

그리고 문의를 하시기 전에 자신이 원하는 조건을 명확하게 해 두시는 편이 좋습니다. 사실 인터넷에 올라와있는 물건보다 부동산 회사 내에서 찾는 게 훨씬 좋은 물건이 많이 나올 수 있습니다. 

예를 들면 월세는 7만 엔 이하(잡다한 비용 포함), 역까지 와의 거리, 방의 구조, 콘크리트로 지은 건물 등 여러 조건이 있으니 꼭 조건을 메모해서 방문하시는 게 좋습니다.

 

2. 관리회사란?

 회사마다 다르지만 일본은 집주인이 부동산 기업에 집을 맡기고, 기업은 이걸 관리하며 임대사업을 합니다. 여기서 수입의 발생하는 월세(家賃)의 일부를 집주인에게 남은 부분을 관리회사가 가져갑니다. 이러한 부분은 한국이랑 크게 다르지 않을 겁니다. 다만 회사마다 집을 20년 이상 관리계약을 맺고 임대사업을 쭉 이어가는 식이라 이 부분이 한국과 다른 점입니다.

따라서 관리회사는 이 집을 아껴 써야 하기 때문에 사람을 거르는 작업을 합니다. 집을 험하게 쓰거나 담배를 너무 많이 피우는 등 이러한 부분은 개인사정이니 알 수없으니 관리회사에서는 이 사람의 수입, 신원, 혹은 반사회단체 활동이력 등 여러 가지 조회가 가능한 부분을 전부 조회해서 심사를 진행합니다. 이렇게 심사를 하기 때문에 신축 건물의 경우에는 심사가 더 까다롭고 오래된 목조 주택이나 건물은 심사가 좀 여유롭게 진행됩니다.

대신 집에 대한 문제나 옆 집이나 위층 아래층 소음관련해서도 관리회사에서 해결을 해줍니다. 사실 해결이라고 할 것도 없는 게 너무 시끄러우니 밤에는 조용히 해주세요 같은 안내문을 발송하는 게 전부입니다만, 그 외에 열쇠를 분실했다던가 방의 전반적인 부분을 해결해 주는 일을 합니다. 따라서 일본에서 생활할 때 방에 문제가 생겼다면, 또는 방에 뭔가 작업을 하고 싶다면 관리회사에 전화를 해서 먼저 문의를 해야 합니다.

 

3. 보증회사란?

보증 회사는 입주자가 임대료를 체납한 경우 입주자를 대신하여 임대료를 지불하는 회사입니다. 기존에는 부동산 임대 계약을 체결할 때 연대보증인을 세우는 것이 일반적이었습니다. 그러나, 민법의 개정과 사회 정세의 변화에 ​​의해 만일, 미납이 발생한 사태에 미납분의 집세를 지불할 만큼의 능력을 가지는 연대 보증인을 찾기가 어려운 상황도 늘어났습니다. 그 때문에, 연대 보증인을 대신하는 역할을 담당하는 존재로서 이용되게 된 것이 집세 보증 회사입니다.

보증회사에서는 임대료를 보증해야 하므로, 입주자에게 임대료의 지급 능력이 있는지 독자적인 입주자 심사를 실시하는 것이 일반적입니다. 또 보증회사에 따라서는, 집세의 수납 대행을 실시하고 있는 경우도 있습니다. 이러한 심사를 실시하는 건 관리회사와 비슷한 점입니다.

★관리회사가 큰 기업일 경우에는 관리회사에서 보증심사도 겸하는 경우가 있습니다.

 

4. 외국인이 집 계약할 시 필요한 것은?

처음에 말씀드렸다시피 외국인은 집주인에게 있어 기피 대상입니다. 관리회사가 관리하는 건데 집주인이 무슨 상관일까? 하시는 의문도 들 수 있으나 관리회사와 집주인의 계약 시 여러 조건이 붙습니다. 이 중에 외국인 거절 같은 조건이 있을 수 있습니다. 외국인이 된다고 하더라도 일본인보다는 준비해야 할 서류가 많습니다. 

유학비자 (입국 전)	유학비자 (입국 후)	취업, 워킹홀리데이 비자
여권 혹은 COE(재류자격인정 증명서)	재류카드	재류카드 혹은 COE(재류자격인정 증명서)
학교 합격 통지서(内定証明書)	학교 합격 통지서(内定証明書)	재직 취업확정 고용 증명서 중 택1
긴급 연락처	긴급 연락처	긴급 연락처
	생활비 또는 월세 송금확인서 혹은 본인의 수입증명서(아르바이트 가능)	연대 보증인 ★회사에 따라 다르지만 일본 국내 거주자에 한하는 경우가 많음

문제는 긴급 연락처와 연대 보증인에서 발생합니다.

이 두 개 다 일본국내 거주하는 일본인 혹은 제대로 된 수입활동 혹은 신원이 보증되는 인물이어야만 가능합니다. 하지만 일본에 온 지 얼마 안 되는 외국인이 그러한 사람이 있을 리가 만무합니다. 이에 회사나 학교에서 보증인이나 긴급연락처를 대신해주는 경우가 있습니다만, 까다로운 곳은 회사나 학교는 거부하는 경우도 종종 발생합니다. 여기서 보증회사가 있는데 왜 연대보증인이 필요한지 의문이 드시는 분들도 계실 건데 집주인의 의사에 따라, 회사의 지침에 따라 연대보증인, 보증회사 두 개 다 요구하는 경우가 많습니다. 물론 이 두 개 중 한 개만 요구하는 건물도 있습니다. 최근에 와서는 일본도 빈 방이 많은 추세라서 하나만 요구하는 집들도 많이 늘었고 외국인을 심사를 받아주는 회사도 많이 늘었습니다.

그리고 긴급 연락처의 문제도 많이 개선되었습니다. 일본 현지가 아니라 모국에 있는 친족을 등록하면 해결되는 경우도 많이 늘어났습니다.

 

 

 

 

 제가 일본에 넘어올 당시가 2017년이었습니다. 그때도 일본 부동산중 일부는 한국에서 영업을 했었어서 입국 전에 방 계약을 할 수 있었지만 저는 아무 생각 없이, 그냥 가서 방 구하면 되지!라는 생각 하나로 워킹홀리데이를 시작했습니다.

그리고 사실 입국 전에 방을 계약하게 되면 방 구조나 주위 치안 등 여러 조건을 직접 확인할 수 없어서 많은 불편이 따르고 사진은 찍기 나름이라 실제로 입주하면 불편한 게 한두 가지가 아닙니다. 그래서 저는 1달 정도 게스트하우스에서 살면서 방을 찾으러 다녔지만 긴급연락처나 보증인이 없고 핸드폰 번호도 없으니 방을 구하는 게 마냥 쉽지는 않았습니다. 물론 이러한 상황에서도 방을 구하는 방법은 있었지만 부동산 회사별로 마냥 거절만 당하니 기분이 영 좋지는 않더군요. 그래도 지금은 외국인들만 담당해 주는 부동산도 생겼고 외국인에 대한 처우가 많이 좋아진 거 같아 기분이 좋습니다. 물론 일본 내 인력난이나 인구 문제 등 여러 상황이 겹쳐서 외국인에 대한 처우가 좋아진 거지만 결국 모로 가도 서울만 가면 되는 거 아니겠습니까. 

다음번에는 방을 구하는 실질적인 방법을 좀 살펴볼까 합니다. 그러면 다음 편에서 뵙겠습니다.