【2024年11월】일본 주택론(주택담보대출) 감세 제도 2024년 이후의 변경점, 주의점

[ 목차 ]

2024 일본 주택 론(주택 담보 대출)

2024년 이후에 주택 론 감세 제도를 이용하는 사람들은 세제 개정에 의해 변경점에 주의할 필요가 있습니다. 특히 신축 주택에 관해서는 2023년 이전에 입주한 경우와 2024년 이후에 입주한 경우 차입한도금액이나 적용 요건이 크게 바뀝니다.

주택 론 감세와 제도 내용

2024 일본 주택 론(주택 담보 대출) (2)

 주택 론 감세는 내 집 마련 등 과세 부담을 경감시켜 주는 제도입니다. 주택론을 받아 신축 구입, 취득 또는 증축이나 개축등을 하였을 때 연말에 남은 대출금의 0.7%가 소득세로부터 최대 13년간 공제됩니다. 소득세로 공제가 안될 때는 다음 연도의 주민세에서 공제되는 구조입니다.

주탠 론 감세의 제도 내용은 신축과 중고간의 차이가 있습니다. 신축의 공제 기간은 13년이지만 중고의 경우 10년입니다. 차입 한도 금액도 신축과 중고가 차이가 나며 또한 환경 성능에 의해 주택 구분을 세밀하게 분류하고 있습니다.

2024년에 입주하는 경우 차입 한도 금액은 아래와 같습니다.

2024년도 주택 론 차입 한도 금액

 2024년에 저에너지 기준(省エネ基準)에 적합하지 않은 그 외 신축 주택을 구입할 경우 주택 론 감세를 받을 수 없습니다. 한편 저에너지 기준에 적합하지 않은 중고 주택의 구입할 경우는 다른 주택 구분에 의해 차입 한도액이 낮아지지만 공제는 받을 수 있습니다.

주택 론 감세를 받기 위해서는 아래의 요건이 충족되야 합니다.

• 바닥 면적이50㎡이상(※)
• 합계 소득 2,000만엔 이하(※)
• 양도 혹은 공사 완료후 6개월 이내에 입주할 것
• 대출 기한이 10년 이상일 것
• 중고 주택은 1982년 1월 1일 이후에 건축되어진 것 또는 지진에 대한 안전성 기준 검사에 부합할 것
• 매입 후 재 판매는 신축 10년 이상 경과할것, 부동산 업자가 취득, 리폼 공사, 재판매까지의 기간이 2년 이내일것

※2023년 12월 31일까지 건축 확인을 받았고 합계 소득 금액이 1,000만 엔 이하인 경우 신축 주택 바닥 면적요건은 40㎡이상으로 완화

환경 성능에 의한 주택 구분

환경 성능이 높은 주택일수록 주택 론 감세의 대상이 되는 차입 한도 금액이 커집니다. 환경성능에 의해 주택 구분은 아래의 5종류입니다.

• 장기 우량 주택
• 저탄소 주택
• ZEH수준 저에너지 주택
• 저에너지 기준 적합 주택
• 그 외 주택

주택 구분 별 특징은 아래에서 설명하겠습니다.

장기 우량 주택

장기 우량 주택이란 긴 시간 양호한 상태로 사용하기 위한 준비나 조치를 취한 주택입니다. 구체적으로는 아래의 5가지 조치를 취하고 있습니다.

• 장기간 사용하기 위한 구조 및 설비를 가지고 있을 것
• 거주 환경 등을 위해 배려하고 있을 것
• 일정 면적 이상의 호실 면적을 가지고 있을 것
• 유지 보수의 기간 방법을 정하고 있을 것
• 자연 재해에 대한 방비가 되어있을 것

장기 우량 주택에는 세대를 넘을 수 있는 구조 골자 사용하여 열화 대책이나 지진등에 의한 송상을 경감할 수 있는 내구성의 확보등이 요구됩니다. 또한 저에너지 성능이나  사회적인 배려가 필요한 사람들이 살기 위한 조치를 취해 성능 평가도 필수로 받아야 합니다.

장기 우량 주택 인정을 받기 위해서는 착공전에 신청을 해야 합니다. 행정청은 신청 접수를 받으면 적합도를 심사한 후에 인정을 평가하고 인정을 받은 뒤에도 유지 보전 계획에 따라 점검, 조사, 개선, 개량등을 실시해야만 합니다. 장기 우량 주택의 인정 호수는 연간 10만 개 이 중 신축 단독 주택은 25% 정도입니다. 2021년 말 시점에서 합계 135만 호 이상이 인정을 받고 있습니다.

저탄소 주택

저탄소 주택은 이산화탄소의 배출을 억제하기 위한 대책을 세운 주택입니다. 2012년에 실시한 도시의 저탄소화 촉진에 관한 법률에 근거하여 소관 행정청이 인정해야합니다.

저탄소 주택의 요건은 아래와 같습니다.

• 저에너지 기준을 넘는 저에너지 성능을 가지고 있으며 저탄소화에 관한 조치를 취하고 있을 것
• 도시의 저탄소화 촉진에 관한 기본적인 방침에 비춰볼때 적합할 것
• 자금 계획이 적절할 것

저탄소 주택은 일정 기준을 만족하는 단열성능과 일차 에너지 소비성능을 가지고 있습니다. 더욱이 재생가능 에너지 이용 설비등의 도입이나 저탄소화에 준하는 조치등이 필요합니다. 구체적인 예로는 옥상에 태양광 발전 패널을 설치, 냉난방 설비를 고효율 에어컨, 바닥, 벽, 천장에 고성능 글라스 울을 설치하는 등의 조치가 인정 시에 평가됩니다.

저탄소 주택의 인정 절차에서는 먼저 신청자가 심사기관에 의뢰하여 적합증을 발행받아야 합니다. 그다음에 신청자는 적합증을 첨부하여 소관 행정청에 인정신청서를 제출하고 인정을 받는 형식입니다.

ZEH수준 저에너지 주택

ZEH란 Net Zero Energe House의 약자로 젯 치라고 불립니다. ZEH수즌 저에너지 주택은 높은 단열성과 고효율 시스템이 도입되어 고효율의 에너지 절약이 가능한 것이 특징입니다. 더욱이 재생 가능 에너지 도입에 의해 자택에서 에너지를 만들어 연간 1차 에너지 소비량의 지출을 제로로 하는 것을 목표로 하고 있습니다.

구체적인 예로는 일본 주택 성능 표시 기준에 있어 단열, 성능 등급이 5 이상, 또한 1차 에너지 소비량 등급이 6 이상의 성능을 가지고 있는 주택이 해당됩니다. 다만 태양광 발전 시스템의 도입이 필수인 것은 아닙니다.

ZEH의 인정 기준은 저에너지와 단열만으로 일차 에너지 소비량을 20% 이상 삭감하는 것, 재생 가능 에너지를 포함해 1차 에너지 소비량을 100% 삭감하는 것입니다. 한랭지나 일조량이 적은 지역을 고려하여 인정 기준을 완화한 Nearly ZEH나 ZEH Oriented 등도 있습니다.

저에너지 기준 적합 주택

저에너지 기준 적합 주택이란 현행 중인 저에너지 성능을 충족하는 주택입니다. 구체적으로는 일본 주택 성능 표시 기준의 단열 성능 등급이 4 이상이며 1차 에너지 소비량 등급이 4 이상인 성능을 가지고 있으면 이 기준에 부합합니다.

일본은 주택의 저에너지 대책을 강화하고 있으며 2025년 4월 이후는 원칙상 모든 건축물에서 저에너지 기준 적합이 의무화될 예정입니다. 주택 론 감세에 있어서도 2024년부터 신축 주택의 저에너지 기준 적합을 필수 요건화하고 있습니다.

2024년 1월 1일 이후 신축 주택에 입주하는 경우 주택 론 감세를 받기 위해서는 저에너지 기준 적합 주택 이상의 주택이라는 증명서가 필요합니다. 증명서로서 건설 주택 성능 평가서의 사진 또는 주택 저에너지 성능 증명서를 제출해야 합니다.

그 외 주택

장기 우량 주택・저탄소 주택・ZEH수준 저에너지 주택・저에너지 기준 적합 주택 어느 쪽에도 해당하지 않는 주택이 그 외 주택으로 분류됩니다. 2025년 4월 이후는 저에너지 기준에 적합하는 것이 의무가 되기 때문에 기존의 주택이 아닌 이상 앞으로는 저에너지 주택 외에는 건축되지 않을 예정입니다.

주택의 환경 성능을 나타내는 증명서가 없으면 그 외 주택으로서 취급되니 주의해야 합니다. 예를 들어 저에너지 기준 적합 주택이라고 생각하여 구입하였는데 증명서를 발급해주지 않는다면 그 외 주택으로 분류됩니다. 장기 우량 주택・저탄소 주택・ZEH수준 저에너지 주택・저에너지 기준 적합 주택을 선택할 때에는 시공회사에 대해 증명서가 발급 가능한지 확인하여야 합니다.

주택 론 감세 제도의 변경점

2024 주택 론 변경점

주택 론 감세 제도는 세제 개정에 의해 몇 가지 변경점이 생겼습니다. 특히 주의해야 할 점은 아래와 같습니다.

• 차입 한도액이 낮아짐
• 그 외 주택은 감세를 받을 수 없음
• 중고 주택은 건축 년수등의 요건이 완화됨

차입 한도 금액이 인하

신축 주택은 2024년 이후 모든 주택 구분에서 차입 한도 금액이 인하되었습니다. 2022, 2023년 입주와 2024,2025년 입주의 차입한도금액의 차이는 아래와 같습니다.

 

환경 성능에 따른 주택 구분	2022・2023년 입주	2024・2025년 입주
장기 우량 주택	5,000만엔	4,500만엔
저탄소 주택	5,000만엔	4,500만엔
ZEH수준 저에너지 주택	4,500만엔	3,500만엔
저에너지 기준 적합 주택	4,000만엔	3,000만엔
그 외	3,000만엔	0엔

인하액은 장기 우량 주택・저탄소 주택은 500만 엔, ZEH수준 저에너지 주택・저에너지 기준 적합 주택은 1,000만 엔, 그 외 주택은 3,000만 엔입니다.

단, 2024년도 세제 개정에 의해 19세 미만의 부양가족이 있는 육아 가정과 부부 중 한 사람이라도 40세 미만인 젊은 부부 세대는 주택론 감세가 확충됩니다. 구체적으로는 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지 입주한 경우 육아 세대, 젊은 부부 세대의 차입한도액이 아래와 같이 인상됩니다.

환경 성능에 따른 주택 구분	인상 금액	인상 금액 반영
장기 우량 주택	500만엔	4,500만엔＋500만엔＝5,000만엔
저탄소 주택	500만엔	4,500만엔＋500만엔＝5,000만엔
ZEH수준 저에너지 주택	1,000만엔	3,500만엔＋1,000만엔＝4,500만엔
저에너지 기준 적합 주택	1,000만엔	3,000만엔＋1,000만엔＝4,000만엔

즉 육아세대, 젊은 부부세대에 한해 저에너지 기준에 적합한 신축 주택을 구입할 경우 2022・2023년 입주자와 동일한 수준의 차입한도 금액을 유지할 수 있습니다.

그 외 주택은 감세를 받을 수 없게 됨

저에너지 기준을 부합하지 않는 그 외 신축 주택은 2024년 이후 주택 론 감세를 받을 수 없습니다.

예외로 2023년 12월 31일까지 건축 확인을 받고 있는 혹은 등기부상의 건축일이 2204년 6월 30일 이전일 경우 적용 대상이 됩니다. 그러나 적용을 받더라도 차입한도액은 3,000만 엔에서 2,000엔으로 떨어지며 공제기간 또한 13년에서 10년으로 단축됩니다.

중고 주택은 건축 년수 등 요건 완화

신축 주택의 주택 론 감세는 축소되는 한편 중고 주택은 건축 년수 등의 요건이 완화되고 있습니다.

세제 개정 전의 중고 주택의 주택론 감세를 받을 때에는 내화주택은 건축 25년 이내, 비내화 주택은 건축 20년 이내라는 요건이 있었습니다. 그러나 2022년의 세제개정에 의해 건축년수에 관한 요건이 철폐되어 새로운 내진 기준에 적합한 주택이라는 요건으로 바뀌었습니다.

구체적으로는 1982년 이후에 건축된 중고 주택일 경우 신 내진 기준에 적합하기 때문에 주택 론 감세 대상입니다. 건물의 등기부상의 건축일자가 1982년 1월 1일 이후인지 확인하면 됩니다.

한편 1981년 12월 31일 이전에 건축된 중고 주택에 있어서도 신 내진 기준에 부합하면 감세를 받을 수 있습니다. 증명서로서 내진 기준 적합 증명서, 기존 주택 성능 평가서, 기존 주택 매매 결함 보험의 보험증명의 제출이 필요합니다.

2024년 이후 주택 구입할 경우 주의점

2024 주택 구입 주의점

2024년 이후 주택을 구입하시는 분들은 주택 론 감세를 받을 때 주의점이 있습니다. 

• 저에너지 기준에 적합한 주택을 구입할 경우의 주의점
• 그 외 신축 주택을 구입할 경우의 주의점
• 중고 주택을 구입 할 경우의 주의점

저에너지 기준에 적합한 주택을 구입할 경우의 주의점

저에너지 기준에 부합하는 신축 주택을 구입 할 경우 2024년 이후에도 주택 론 감세를 받을 수 있습니다. 단 2022,2023년 입주와 비교해서 차입 한도액이 낮습니다.

차입 한도액의 인하 폭은 환경 성능에 의한 주택 구분에 따라 다릅니다. 각각 차입 한도액과 자신들의 예산의 밸런스를 맞춰서 구입하도록 합시다.

또한 저에너지 기준에 적합하는 주택은 보조금 대상이 될 가능성이 있습니다. 주택 론 감세와 병용이 가능하기 대문에 보조금의 적용 요건등을 사전에 찾아볼 필요가 있습니다.

그 외 신축 주택을 구입할 경우의 주의점

앞서 이야기했듯이 저에너지 기준에 적합하지 않은 그 외 신축 주택은 2024년 이후 주택 론 감세를 받을 수 없습니다.

단 그 외 신축 주택이더라도 2023년 12월 31일까지 건축 확인을 받고 있거나 등기부 등본상의 건축일이 2024년 6월 30일 이전이라면 주택 론 감세의 적용 대상이 됩니다. 예를 들어 이미 준공되어 판매되고 있는 주택이라면 2024년 이후 입주하더라도 주택 론 감세를 받을 가능성이 있습니다.

어느 쪽이든 이 글을 작성하는 지금 시점에서는 감세를 받기 어렵습니다.

중고 주택을 구입하는 경우의 주의점

중고 주택은 2024년 이후 주택 론 감세의 차입한도 금액에 변화가 없습니다. 신축주택은 건설 시의 환경 부담이 크기 때문에 차입한도액이 감액되었지만 중고주택은 이미 지어진 건물이기 때문에 환경 부담이 적어 차입한도액에 변화를 주지 않았습니다.

중고 주택이라면 입주 시기가 2023년이던 2024년이던 동일한 요건으로 주택 론 감세를 받을 수 있습니다.

단 주택 론 감세의 입주시기는 2025년 말까지 이기 때문에 그때까지 구입하실 주택을 찾을 필요가 있습니다.

또한 중고주택에서도 저에너지 기준에 부합하는 편이 공제액이 커집니다. 차입 한도액은 저에너지 기준을 만족하는 중고주택은 3,000만 엔, 그 외 중고주택은 2,000만 엔입니다. 집을 고르실 때는 환경 성능을 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

주택 론 감세를 받기 위한 절차

주택 론 공제

주택 론 감세는 첫 해와 2년째 이후 절차가 다릅니다.

첫 해는 확정 신고가 필요

주택 론 감세를 받을 경우 입주한 다음 해에 반드시 확정 신고를 해야 합니다. 확정 신고 기간은 입주한 다음 연도의 2월 16 ~ 3월 15일 가지입니다. 단 환급을 받기 위해 신고라면 1월 1일부터 제출 가능합니다.

확정 신고에 주로 필요한 서류들은 아래와 같습니다.

• 확정 신고서
• (특정 증개축 등)주택 차입금등 특별 공제 액의 계산 명세서
• 주택 취득 자금에 관한 차입금의 연말 잔고 증명서
• 주택의 등기 사항 증명서
• 매매 계약서, 건축 청부 계약서의 사진 등
• 내진 기준 적합 증명서, 건축 주택 성능 평가서의 사진 등
• 근무처의 원천징수표
• 마이넘버 카드
• 입주시기에 관한 신고서 또는 증명서

2년째 이후 급여 소득자는 연말 조정(연말 정산) 필요

회사원이나 공무원은 2년째 이후 근무처의 연말 조정(연말 정산)으로 주택 론 감세 절차를 밟을 수 있습니다. 초년도만 확정 신고를 하면 2년째부터는 확정신고가 필요 없습니다.

연말 정산에 필요한 서류는 아래와 같습니다.

• 급여 소득자의 주택 차입금 등 특별 공제 신고서
• 주택 취득 자금에 관한 차입금의 연말 잔고등 증명서

초년도의 확정 신고와 비교하면 절차나 필요서류가 굉장히 간략화됩니다.

2년째 이후 급여 소득자 이외는 확정신고가 필요

개인 사업자나 수입이 2,000만 엔 이상인 회사원등은 연말 정산 대상이 아닌 분들은 2년째 이후에도 초년도와 동일하게 확정 신고가 필요합니다. 다음 해의 2월 16일 ~ 3월 15일의 기간에 확정 신고를 진행할 수 있습니다.

2년째 이후의 확정 신고는 초년도에 비교하면 필요한 서류가 적습니다. 아래와 같습니다.

• (특정 증개축 등)주택 차입금 등 특별 공제액의 계산 명세서
• 주택 취득 자금에 관한 차입금의 연말 잔고등 증명서

2026년 이후 주택 론 감세는 어떻게 될까?

일본 주택 론 감세 향후에는..?

현행의 주택 론 감세는 2025년 입주까지 적용되는 것으로 결정되어 있습니다. 2026년 이후에 입주하는 경우에도 주택 론 감세를 받을 수 있을지는 현시점에서는 불명확합니다.

만약 적용 기간이 늘어난다고 하더라도 지금보다 감세 효과가 높아질 거 같지는 않습니다. 현 단계에서 내 집 마련을 검토하고 있다면 구입을 서두르는 걸 권해드립니다.

정리

일본에서 내 집 마련

주택 론 감세를 이용하면 연말에 대출 잔고의 0.7%가 소득세로부터 공제됩니다. 2024년 이후에 신축 주택에 입주하여 주택 론 감세를 받고 싶으신 경우에는 저에너지 기준에 적합한 주택을 찾으셔야 합니다. 국가는 주택의 저에너지화를 추진하고 있기 때문에 향후에는 점점 환경 성능을 의식하며 집을 찾아야 할 것입니다.